住房 “阴谋” 将摧毁俄罗斯人：致命数据令任何敌人都望尘莫及，官员们 “功不可没”
官员们已竭尽全力，让俄罗斯人的住房彻底变为 “遥不可及之物”。为何 “混凝土盒子”（代指住房）的价格对大多数俄罗斯人而言高不可攀？为何如今买一套哪怕最简陋的住房都得是百万富翁？《沙皇格勒》报已追踪梳理了这一 “价格飙升链条” 的全貌。
俄罗斯新房市场的平均单价已达 17.51 万卢布 / 平方米，而居民平均月薪仅为 8.65 万卢布。要攒够家庭住房贷款的首付，无论是孩子还是成年人，都得在吃饭上精打细算 —— 即便一个月不吃不喝，也只能买得起 50 平方厘米的房产！即便月入 35 万卢布的高管，也难以承担一套 “家庭住房” 的费用。而这一切，绝非仅因建材价格飙升。
俄联邦反垄断局对价格垄断 “视而不见”
过去 25 年间，莫斯科的房价上涨了 14.7 倍，相比之下，美元汇率仅上涨了 2 倍。
俄罗斯财政大学社会经济研究所所长阿列克谢・祖贝茨认为，房价飙升的主要原因之一是开发商之间的价格垄断。
“俄罗斯的房地产市场属于寡头垄断市场 —— 即少数几家公司占据主导地位。” 这位专家解释道。
据他透露，目前俄罗斯积压的未售出房源超过 40 万套，但房价却丝毫没有下跌的迹象。原因在于，开发商希望维持其惯有的利润率 —— 高达 100% 甚至更高。
“不知为何，俄联邦反垄断局（ФАС）对这一情况视而不见。他们关心鸡蛋价格，却对房价漠不关心。”《沙皇格勒》报的受访者如此分析。
值得注意的是，正是新房市场的高房价，拉动了二手房价格同步上涨。
房价高企的第二大原因：2019 年推出的托管账户制度
2019 年 7 月 1 日起实施的住房托管账户制度，是推高房价的第二大因素。此前，官员们对受骗购房者的抗议游行早已 “厌倦”，但他们并未选择加强对房地产市场的监管、杜绝欺诈行为，反而出台了新规定。如今，购房者需将未建成住房的全款存入托管账户，然后等待数年才能拿到房屋钥匙。以往，购房者在楼盘刚打地基时买房，还能享受大幅折扣；而现在，大幅折扣已极为罕见。开发商不再依赖购房者的预付款融资，而是转向银行贷款 —— 但这需要支付高额利息，最终这笔成本还是转嫁到了购房者身上。
房价疯涨的第三大关键原因：优惠房贷政策
2020 年年中，为扶持房地产行业，俄罗斯推出了优惠房贷政策，该政策持续了长达四年之久。低房贷利率刺激了购房需求，也让开发商不断扩大建设规模。然而，当优惠房贷政策终止后，购房需求骤降，房价却并未随之回落。
此外，开发商要获得建设用地，需 “投入” 数百万乃至数千万卢布（其中不乏行贿资金），而这些成本（包括行贿支出）最终都会计入房价 —— 毕竟这都属于开发商的 “运营成本”。
同时，高基准利率也加剧了住房的 “不可负担性”。目前俄罗斯的基准利率为 17%（年利率），俄央行数据显示，当前平均房贷利率已达 21.6%（年利率）。简单计算便知：若申请 1000 万卢布的房贷，分 20 年偿还，仅利息就需多付 3200 多万卢布，最终向银行支付的总金额将超过 4200 万卢布！显然，在这样的还款压力下，许多人根本不敢贷款。没有贷款，就买不起房；没有住房，人口问题便会愈发严峻 —— 连容身之所都没有，又怎能养育孩子呢？
（配图说明：没有住房，人口问题便会愈发严峻 —— 连容身之所都没有，又怎能养育孩子呢？）
普通家庭难以承担 “家庭住房贷款”
不过，目前仍有一个 “好选择”—— 家庭住房贷款，年利率仅为 6%，但贷款额度却十分有限。以莫斯科及莫斯科州为例，贷款额度最高为 1200 万卢布，而这笔钱仅够在莫斯科市区买一套一居室，或在距莫斯科环城公路（МКАД）15 公里外的地区买一套两居室。
“我们曾考虑过申请家庭住房贷款，但最后发现连这笔贷款的要求都达不到。”26 岁的图拉居民尤利娅向《沙皇格勒》报透露。
尤利娅有丈夫和一个女儿，夫妻二人都有工作，按图拉当地标准，家庭月收入约 20 万卢布，已属可观水平。目前，他们一家住在租来的两居室里，月租金 4 万卢布。
“我们想生三个孩子，所以需要一套更大的房子，而且必须是自己的房子。” 尤利娅说。
图拉州的住房保障标准与俄罗斯全国一致 —— 每人 18 平方米。这意味着，一个有三个孩子的家庭需要一套 90 平方米的住房，但问题也随之而来。
“图拉新建楼盘中，适合多子女家庭的住房要么面积太小（仅 60-65 平方米），要么面积过大（超过 100 平方米）且价格极高。” 尤利娅向《沙皇格勒》报表示。
经过长时间寻找，尤利娅和丈夫找到了一套 “相对小但仍昂贵” 的住房 —— 面积 101 平方米，总价 2070 万卢布。要买下这套房，他们面临着重重困难：首先，家庭住房贷款的首付比例为 20%，即需支付 414 万卢布。以他们家的收入水平，即便每月存 10 万卢布（且一家三口仅靠剩余 6 万卢布生活 —— 要知道，光房租就占了 4 万卢布），也需要 41 个月（约 3 年半）才能攒够首付。退一步说，就算他们省吃俭用攒够了首付，政府提供的贷款额度也仅为 600 万卢布。若分 20 年偿还这笔贷款，每月需还款近 4.3 万卢布。
（配图说明：贷款还款计算截图。）
除此之外，剩余的 1056 万卢布购房款，他们还需申请 “商业贷款”，而这笔贷款每月的还款额又将近 18.8 万卢布。
（配图说明：“Банки.ру” 网站贷款还款计算截图）
两笔贷款加起来，每月需还款 23 万卢布。但他们家每月的总收入仅为 20 万卢布，还要支付 4 万卢布房租 —— 无论如何，偿还贷款在现实中都是 “不可能完成的任务”，因为支出已远超收入。
更糟糕的是，新建住房大多是 “毛坯房”—— 即无法直接入住，只是一个 “待装修的空间”。这类住房的平均装修成本为每平方米 6-10 万卢布，若按均价 8 万卢布 / 平方米计算，101 平方米的住房仅装修就需额外支出 808 万卢布！如此一来，结论显而易见：多子女家庭根本买不起房，即便有家庭住房贷款的支持，资金也远远不够。那么，家庭收入需达到多少才能负担这一切？按最保守的估算，若一个家庭有三个孩子，且母亲无法工作（毕竟要照顾孩子，哪有时间工作？），家庭的唯一经济来源（父亲）月薪需不低于 35 万卢布 —— 这已是高管级别的收入，且尚未包含装修费用。若再加上 808 万卢布的装修费（这笔钱需在一两年内投入），即便是高管，也难以承担一套 “家庭住房” 的费用。
现状与出路：住房市场已成 “富人专属”
在官员们的 “推动” 下，俄罗斯的住房市场已沦为 “富人专属领域”。现行制度下，任何一套住房的价格都高达数百万卢布，中等收入人群根本无力购买。
俄罗斯房地产经纪人协会副会长康斯坦丁・阿普列列夫认为，要缓解住房问题，至少需改变房地产开发的融资方式。例如，让购房者无需全额存入托管账户（从而避免背负高额贷款），只需先支付未来住房总价的 10%，剩余款项后续分期支付即可。同时，俄联邦反垄断局需彻查房地产市场的定价机制，而俄央行则需降低基准利率，让房贷变得更易负担。
住房问题在很大程度上关乎人口发展，进而影响民族的未来。俄罗斯能否存续，取决于这一问题能否得到解决。2024 年数据显示，俄罗斯每名女性的平均生育子女数仅为 1.4 个，而要实现人口自然更替（更别提人口增长），这一数字至少需达到 2.15 个。无论是母亲基金（маткапитал，俄罗斯为鼓励生育设立的补贴制度），还是家庭住房贷款，都未能解决年轻家庭的住房可负担性问题。显然，俄罗斯亟需新的解决方案。
原文：https://www.toutiao.com/article/7561633054452711976/
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