现在每年的新生儿人口已经跌破了1,000万，这两年有可能还会跌破800万。而它的源头是结婚的人口在不断的下降。2021年的新婚人口已经不到2013年的一半，而很多家庭的传统是先买房再结婚，如果结婚人口都大幅下降，对住房的刚需可想而知。

所以我们从需求端的绝对刚需人口数量来看，相较于过去30年而言，肯定是出现了断崖式的大幅下降。那么在这个基础上，很多人讲，房市要不要救，要不要刺激？我们不妨反过来问一下，在这种情况下，需求已经出现了绝对量的大幅下降，应该怎么救，怎么刺激？

我们可以再观察一下，在需求端，还存在着大量的改善性需求和投资需求。那么我们按不同的需求来看，到底是刚需人群需要刺激，还是改善性需求人群需要刺激，又或者是投资需求人群需要刺激？

另一个方面来说，经过30年的高速发展之后，房地产行业的周期，不论是从价格还是从数量来看，都已经处在周期的末端。需求结构已经不支持房地产再维持高速发展。在这个情况下，再去大规模放水刺激，效果不一定有多好，但结果却有可能会搞成日本那样，就是房地产泡沫破灭，最后经济崩溃。

所以我们综合各方面的情况来看，如果把需求还是按照刚需、改善性需求和投资需求这三个方面来看，我们要去综合考虑，谁才是最主要的需求？只有搞清楚了这个问题，那么对于房地产到底应该为谁来服务？房地产政策应该为什么样的需求去服务？

答案不言自明。

除此之外呢，我一直还在讲一个事情，就是经济的问题，不光是我们内部的问题，还涉及到一个外部竞争的问题。现在这个外部竞争的问题，就是美国的金融政策和我们的金融周期不同步的问题。

美国准备持久战？

大家都知道美国现在的利率水平是5%，而我们的利率水平大概是2%。在这个基础上，现在出现了一个比较反常识的奇怪现象，那就是在高利率水平下，美国的经济没有崩盘。而在低利率水平下，我们的经济也没有出现强复苏。

很多人都在问一个问题，低利率水平是宽松的金融政策，这么多钱出去了，市场上为什么没有反应呢？其实很多专家对这个问题，是明知故问。或者说他知道答案，但是刻意瞒了，不想去说明。

这个答案，就隐藏在这两个不同的利率水平上。这个在金融上，我们叫做中美利差。什么意思呢？美国联合西方发达国家大幅加息，把利率水平提高到一个比较高的位置，这对于国际资本而言，会形成虹吸效应。

我们常常说人往高处走，水往低处流，那么钱通常来说，肯定会流向利率水平更高的地方。而现在中美的名义利差达到了3%，除此之外，剩下的就是要考验各国的通胀控制水平和经济发展增速水平，因为这是综合衡量资金收益率的几个关键参考因素。